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2017年我国住房租赁行业主要政策及两大风险分析(图)
发布时间:2017-09-29 16:35
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        (一)政策陆续出台,弥补租赁公共服务缺失
近期出台租赁市场相关重点政策


        参考观研网相关发布的《2018-2023年中国住房租赁产业竞争格局及投资战略咨询报告
        图表所列示政策的着力点集中于以下几个方面:一是促进租赁市场健康化发展、二是完善租售同权、三是增加租赁土地与房源供给、四是提供金融支持。

        伴随租赁市场的规范化发展,我们预期未来租赁双方的权利义务会得到充分保障,痛点1与痛点3将得到有效缓解,为租赁市场的发展破除重要障碍。如果以发达国家的房屋租赁市场为前瞻,“租售同权”可以使得出租人的权利得到有效保障,在最为看重的户口、教育方面,出租人也将获得“平等”或“近乎平等”的权利。因此未来出租人因房屋为出租房屋所面临的痛点,将不再那么“痛”。
        (二)房价上涨收获资本回报本质是风险投资,不是无风险套利
        我们在衡量一项投资优劣的时候,除了考虑预期回报外,还要考虑所需承受的风险。我们认为目前房地产买卖市场的风险正在加速累积之中,加之参与者或主动或被动的减少,都将使得痛点的未来不再那么确定。

        1、市场风险——房价上涨不再是铁律,高位接盘面临极大风险

        过去的20年间,大中型城市的房产价格一直是处于螺旋上涨阶段,即使利空导致短期的下跌后,后期的上涨也会很快弥补上前期的下跌。加之对“政府信用背书”的信赖或者谁依赖,导致大部分人群对于房地产市场的认知是只涨不跌。

        尽管如果综合外部因素与内部因素,我们难以对未来房价是否持续上涨做出100%准确的判断,但是考虑到目前的房价收入比、购房杠杆率,大部分区域的房产价格未来上涨空间有限(价差减少),流转难度增加(有价无市),此时若以高杠杆入市,大概率为高位接盘,必然面临极大的风险。

        2、政策风险——政策收紧,挤压需求

        本轮的政策收紧以地方政策为主,热点城市由“限购限贷”进阶为“限购、限贷、限售、限价、限商”。导致进入的门槛被提高了,但是给与的支持却减少了:房价处于高位区间,限购导致满足购房条件人群减少、首付比例提高、融资渠道减少等等,对于住房需求市场造成“挤出效应”。

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