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2017年新加坡住房行业供应模式、产税及金融体系分析(图)
发布时间:2017-10-23 13:45
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         新加坡住房体系中监管机构构成

         建屋发展局:国家级的公共组屋管理机构,负责公共组屋项目的各个环节:从土地合并与获取、重新安置、城市规划、建筑设计、工程作业、建筑材料生产,到已完工组屋的分配、管理与维护。建屋发展局对公共组屋的各个环节的决策有充分灵活的自主权。

         中央公积金局:成立于1955年的新加坡中央公积金局为专门负责公积金管理的政府部门,起初的中央公积金制度只是一种为雇员提供退休保障的强制性储蓄计划,后开始扩展中央公积金的功能。目前,中央公积金已经发展到了包括退休保障、医疗保障、住房保障和家庭保障在内的综合保障体系。

         土地管理局:新加坡土地管理局代表国家管理全部国土资源,重点对国有土地进行分类管理,土地管理局根据土地利用规划确定的不同用途土地,以象征性价格出让给不同法定机构,例如HDB,之后再由HDB代表政府向企业、社团和私人出让土地。

         新加坡住房供应模式:强制低价征地,供应结构满足不同阶层

         新加坡的土地所有制为国有和私有的混合制度,1967年制定的《土地征收法》明确规定政府为了国家建设有权征用私人土地,并可在任何地方征地建造公共组屋,建屋发展局一般采用按规定的市场价值的20%向土地局购买土地,被征用土地只有国家有权力调整价格,通过低价征地的合法化和强制化,国家可大幅度降低公屋建设成本以满足租售价位的现实需要。
         新加坡供应体系要求按家庭收入情况来确定所享受的住房保障水平,住宅主要分为公共组屋及私人住宅两种类型,其中公共组屋又分为普通组屋和执行共管公寓(EC公寓),普通组屋由政府投资修建,价格由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层,EC公寓则是为了满足收入较高的普通新加坡人但又无经济能力购买私人商品房公寓而开发的一种楼盘,普通组屋和执行共管公寓均为99年地契。私人开发商也可以向政府买地建设私人住宅,私人住宅则主要针对高收入人群及外国人,分为有地私人住宅及非有地私人住宅,有地私人住宅主要为别墅,非有地私人住宅包括高级公寓和普通公寓,有99年、999年和永久地契的差别。
图:新加坡住宅类型

表:新加坡公寓类型

         参考观研网相关发布的《2018-2023年中国房地产市场竞争格局及投资趋势研究报告
         新加坡建屋发展局对购房者的申请资格做了严格具体的规定,只有新加坡公民才有资格向政府申请购买新组屋,而永久居民只能从组屋转售市场中购买二手组屋,同时还针对购房者年龄及家庭收入作了具体规定:必须是两个成年家庭成员形成核心家庭联名申请,并且年龄需在21岁以上已婚者,35岁以下单身人士不得购买新组屋而只能购买二手租屋,并且一个家庭同时只能拥有一套组屋,如果需要再购买新房子,旧组屋必须退出。
表:新加坡组屋申请条件

         转售制度方面,组屋的转售购买方也必须是符合资格的公民或永久居民,并且规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租,5年之后允许腾出半套出租,但房主必须与房客合住。在购买组屋后5年之内,不得将其转让,若不满5年转让组屋,规定屋主只能将组屋以原价卖回给政府,满5年后转让需缴纳10%-15%的转售税,此举有效抑制了炒房行为。

         新加坡房产税体系:自住小户型享有优惠,持有环节税负重

         新加坡的房产税的征税对象主要是土地、房屋、公寓、建筑物等不动产,虽然新加坡住宅分为公共组屋及私人住宅,但所有住宅都必须缴纳房地产税。新加坡的房产税按照房屋的年值来征收,年值为房屋每年年租金减去物业管理、家具以及维修费用后的租金净收入,税务局每年会定期评估组屋的年值。在持有环节,房屋如出租则需缴纳年值10%的房产税;若房屋为自住,新加坡政府针对自住小户型组屋业主免收房产税,并且对于年值低于6000新元的房屋免收房产税;年值在6000至24000新元的,对超出的部分征收4%的房产税;而对于年值超过24000新元的房子,超出的部分要缴纳6%的房产税。

         以一个评估年值30000新元的房屋为例,如果出租每年均需缴纳30000*10%=3000新元的房产税,如果自住则需缴纳(30000-6000)*6%=1440新元的房产税,可见持有并出租所缴纳的费用高于自住需缴纳的费用,此举抑制了居民囤房获利行为。

         在交易环节,此前统一征收10%的房产税,而现在按照房屋类型及年值的不同,划分了多个等级,进一步降低了自住小户型类住房的房产税额。
表:新加坡交易环节房产税征收标准

         新加坡住房金融体系

         新加坡的住房金融体系针对新加坡人购房建立了完善的机制,新加坡人主要依赖3种资金来源购买公共组屋,即个人资金、抵押贷款和公积金累积储蓄。

         新加坡于1955年建立公积金制度,并成立中央公积金局,中央公积金和政府的财政拨款为建屋发展局建房和居民购房提供资金帮助。其中,中央公积金是政府、雇主和雇员共同参与的强制性储蓄保险,目前新加坡将会员存入公积金局的公积金划分为三个账户:其中72.5%为普通账户,可从中提款用于购房、教育甚至个人投资;17.5%为医疗账户,主要用于本人及家庭成员的住院或治疗费用;10%为特别账户,专用于老年生活费和急需之用,到55岁方可一次性提取。
表:新加坡中央公积金账户类别及用途

         截至2016年,新加坡中央公积金缴纳人数已达376.1万人,占新加坡总人口2/3,中央公积金总规模也达到了3289亿新加坡元。政府将一部分公积金用于组屋建设,或者购买政府为住房建设贷款和补贴而发行的债券,以贷款和补贴方式向建屋发展局注入资金支持组屋建设,该政策使得建屋发展局可以获得稳定的建设资金来源。
图:新加坡中央公积金规模

表:新加坡中央公积金制度

         中央公积金制度为新加坡人购房提供了资金来源,而当购房者的现金和公积金不足以支付购房款时,建屋局为符合条件的新加坡公民提供低息优惠贷款,也是帮助新加坡公民有能力购买公共组屋的基石之一。

         符合条件的组屋购买者可享受不超过两次的低息贷款优惠,优惠贷款的利息率是以公积金普通账户利率再加上0.1%来计算,优惠贷款的利息率会根据每个季度的公积金利率变动进行调整,调整时间为每年的1月、4月、7月和10月,而自从1993年7月以来,目前的2.6%的优惠贷款年利率就一直未曾变动过,明显低于市场化贷款利率。对于不符合贷款资格的购房者,仍然可以申请商业银行住房抵押贷款以满足其购房需求。
表:新加坡建屋发展局的优惠贷款特征

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