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2017年德国住房行业供应渠道及住宅合作社制度分析(图)
发布时间:2017-10-23 13:54
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        多元化供应渠道保障供给充足

        二战造成德国约半数的家庭住房被严重损坏或摧毁,政府亟需新建大量住房以应对住房缺口。在城市百废待兴以及政府缺乏储蓄资金的背景下,德国分别在1950年和1956年制定了第一、第二部《住房建设法》,通过提供在土地供应、房租、贷款和税收等方面的政策性补贴,调动社会各方积极加快社会公共住宅建设。

        德国在战后的1949年至1978年共建造了住房约1800万套,显著缓解了战后居民住房的供需矛盾;1990年德国统一后,大量东德人口迁入西德导致供给再次出现缺口,联邦政府重新加强对公共住宅建设的支持力度,继续对自有住宅建设、改造和维修进行鼓励和补贴,增加面向低收入阶层的供给。通过建立起多渠道的住房供应,至2016年末,德国已拥有存量住房达到4170万套,户均套数约为1.02套,人均居住面积达到43.8平方米,其中自有住房及租房者人均拥有住房面积分别为49.9及37.4平米,高于世界主要发达国家水平。
图:德国各阶段建造房屋数量

表:德国人均拥有住房面积

        参考观研网相关发布的《2018-2023年中国房地产产业竞争现状及投资方向研究报告
        独特的住宅合作社制度

        德国住房保障体系发展几经演变,其中住宅合作社是德国战后初期向社员提供住房服务的主要组织形式,住房合作社模式依赖社员入社资金,并从国家和银行获取低息贷款,继而建房出租给社员居住,合作社建造的住宅占德国新建住宅总数30%以上。

        住宅合作社运作模式:修建房屋前,住房合作社成员根据合作社章程缴纳一定数量的会员费作为修建房屋的基金,而建造款项不足的部分则由政府提供低息贷款。房屋建成后,社员根据住宅的造价、面积及地理位置等按时支付月租金。

        住宅合作社特征:会员不仅是租客,同时也是合作社股东,住宅产权归住宅合作社所有,会员对合作社住房享有终生使用权,使用权可以继承,但不可以转让。若中途退出或搬迁,合作社将向个人退还至此为止的全部房款,再将该房转让给新加入的社员。住房合作社的形式将租房的灵活性与住房所有权的安全性相结合,成为德国公共住房独具特色的关键组成形式。

        住房合作社政策优惠:政府对合作社建造出租房给予了多方面的政策优惠,一方面,政府为住宅合作社提供价格合理的土地,并以较低税率向合作社征收所得税、财产税、土地转移税和交易税等;另一方面,住宅合作社可申请长期联邦银行无息贷款,额度通常占建房费用的60%-70%,贷款期限一般在20年左右;如房屋用于向社员出租,政府在必要时可补贴部分租金。
图:德国住宅合作社运作模式

        其它供给渠道方面,政府还利用税收优惠鼓励私人建房,居民购建住房的资金来源主要有三部分:1、积蓄资金;2、储蓄银行或抵押银行申请的抵押贷款;3、住房储蓄贷款。政府在针对私人建房提供的优惠措施方面,规定居民建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%,从而降低房主应纳税的收入,此外还可享受免征10年土地税、并在购买房地产时免征地产购置税、可申请私人建房贷款等优惠。
表:德国住房供给体系优惠措施

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