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2017年德国住房行业政策补贴、租购同权及合同住房储蓄制度分析(图)
发布时间:2017-10-24 10:48
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        政策补贴低收入人群,法律保障承租者权益

        需求端方面,政府在多方面给予承租人和房东补贴及权益保护:

        1、政府给予中低收入承租者租金补贴,上涨部分的90%由政府来补贴。

        2、租金管制,官方机构根据实际房租情况的统计资料来确定某地区的租房价格表,并且每两年公开更新一次,房租的具体价格应当在合理房租上下波动:要求初始租金的确立要参照近四年同地段、同类住房的租金水平。1970年代颁布的《住房租赁法》规定3年内房租累计涨幅不得超过30%,后修订为不得超过20%,2013年5月起的新规定为要求3年内房租涨幅不得超过15%。

        3、保护承租人的利益,德国法律规定房主只在承租人不支付房租、损坏财物、有反社会行为或将租赁房改为自住和出售时,方可终止合同。由于一般的房租合同都无限期,承租者可提前几个月提出退租要求,出租者除非特殊情况,不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。

        而针对房东的保障中,明确禁止二房东现象,并且签署租房合同前,承租者必须向房东出具所需证明,通常还规定租房人须按入住时原样交还房屋。此外,房客不得因房东对改善住房条件(例如安装外墙保温、新的采暖系统)的行为而要求减租,他们必须忍受噪声、灰尘等。相关政策及法律法规的完善也优化了租售同权的实际执行效果。
表:德国《住房租赁法》内容

        参考观研网相关发布的《2018-2023年中国房地产市场竞争格局及投资趋势研究报告
        强化租购同权

        针对租赁关系产生的承租人的租赁权,《德国民法典》规定“买卖不破租赁”的原则:在租赁关系存续期间,出租人将出租之不动产交付给承租人后,承租人在自己保持使用权期间,就租赁关系的权利义务关系取得出租人的地位。

        此外,租购同权还主要体现在社会资源的配置倾斜方面,在德国只要居民合法纳税,即可享有同等的本地公共服务,因此德国公民不需依赖购买住房来满足生活相关需求,通过租房同样可以满足相同需求。德国宪法规定“德国应追求区域的平衡发展和共同富裕”,德国主要的行政机构、医院、大学和文化设施等公共资源均衡分布在各地区,而非集中在大城市,德国还建立了包括社会福利和社会保险、救济等在内的社会保障制度,通过收入再分配达到经济效率与社会平衡的兼顾,削弱地区和城乡间的差异,因此德国地区之间公共基础设施和公共服务配置较为均衡。

        在教育同权方面,租房即代表拥有在该地区上学的权利,并且德国学校无等级之分,各学区内教师轮岗导致师资力量相对均衡,因此适龄儿童选择小学时多数按就近入学的原则,很少出现跨区择校现象,租房和买房均能够无差异享受教育资源。
表:德国住房租购同权相关法律保障

        合同住房储蓄制度控制居民杠杆

        在保障居民购房贷款方面,德国实行“先存后贷”和“固定利率”的合同住房储蓄模式,公民可根据自己住房需要及储蓄能力,与住房储蓄银行签订储贷合同,每月按合同约定存钱,一般是存款额达到合同金额的40%-50%以上才可取得贷款权,此种方式降低了居民肆意加杠杆导致的违约风险。

        同时德国购房贷款期限较长,期限平均超过10年,并且抵押贷款利率不受资本市场供求关系以及通货膨胀等利率变动因素的影响,这种长期固定的房贷利率使购房者对利率的敏感性降低。此外,德国住宅储蓄银行每月对住房的奖金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估,并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序,保证储户得到公正平等的配贷机会。
表:德国保障住房储蓄资金使用的安全及公平措施


        德国居民购房的资金来源方面,按规定,商业银行或抵押银行的抵押贷款为第一抵押权贷款,住房储蓄贷款为第二抵押权贷款,当购房者个人资产以及前两类抵押贷款不能满足需要时,可借助商业银行或保险公司提供的浮动利率短期抵押或无抵押贷款。
表:德国居民购房的资金来源

        通过对比我国的公积金制度,德国的合同住房储蓄制度在购房中所起的作用更为明显,同时固定利率对稳定房贷市场预期起到积极效果,观察德国银行各类型贷款余额比重,5年以上居民住房贷款余额占比一直高于50%。
图:德国各类型贷款余额变化

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