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2017年德国住房行业法律保障及税收政策分析(图)
发布时间:2017-10-24 11:01
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         惩罚机制弱化房地产炒房行为

         德国宪法明确指出“住宅不仅仅是经济品,也是公共品,住宅不应该追求利润最大化”,德国政府将住房政策看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分。《住房建设法》为社会保障住房供给提供了法律框架,规定政府如何通过税收减免和低息贷款支持包括私人资本在内的投资主体开展社会住房的建设,逐渐建立了包括城市政府、公有企业兴建的公租房和依托民间资本建设的社会住房在内的多元化住房供应模式。

         此外,《住房补助金法》规定住房补助金用来帮助不能独立获得合适的、与家庭情况相宜住房的家庭,住房补助金大多被作为房租补贴支付,而很少作为购置房屋的补贴,由联邦和州各承担一半,特困家庭租金补贴由联邦和州政府按3:7的比例负担,而针对购置私有住房以供自己使用的人,同样有自有住房促进相关条款保障。

         在惩罚机制方面,《住房犯罪法》规定若开发商制定的房价超过合理房价20%,购房者可向法庭起诉;超过50%则定性为获取暴利,将面临高额罚款以及刑罚,因此杜绝了炒房行为的发生。
表:德国住房相关法律保障

         参考观研网相关发布的《2018-2023年中国房地产产业竞争现状及投资方向研究报告
         严厉税收政策抑制房地产投资行为

         德国以严厉的税收政策抑制房地产投资,政府不仅对房地产的流转环节进行征税,对房地产的保有环节也予以征税,德国与房地产相关的税收包括土地税、土地购置税、资本利得税等。

         土地税是地方政府向土地及地面建筑物征税,为持有环节的税种。纳税依据为根据同类土地的成交价格得出土地纳税价值,其中建筑用地的税率指数为3.5‰,该税种的税率是由税率指数乘以各市镇裁定的税率乘数来决定的,土地税税率乘数在各个市镇变化幅度较大。举例说明,如土地纳税价值为10000欧元,慕尼黑土地税税率乘数为400%,则年度需缴纳土地税为10000*3.5‰*400%=140欧元,土地税由德国地方市级政府负责对不动产征收,并且规定针对私人建房可享受免征10年土地税。

         在房产交易环节,首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税,还需一次性缴纳土地购置税,土地购置税以房产交易价格为征税基础,各州的土地购置税标准不同,从3.5%到6.5%不等。如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利,还要缴纳15%的差价盈利税。

         如果5年内卖出3套及以上房产的,要对获利部分征收25%的资本利得税;如果将购置的房产用于出租,依据房租收入需征收25%的资本利得税。
表:德国房产税涉及税种



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