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2017年我国房地产行业开发周期与销售投资对产业链“量”影响分析(图)
发布时间:2017-09-23 16:15
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       房地产周期是指房地产经济水平起伏波动的经济现象,表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩的阶段。房地产的开发周期主要包括:拿地-开工-施工-预售-竣工-交付等,一般需要  2-3 年左右的时间,此后购房者在入住前装修装饰,并进行购置家电、家具、建材等衍生消费行为,最终完成房屋的入住,而房企则在实现销售回款后进行新项目的投资和开发,一般房
图:房地产销售及新开工面积增速


图:房地产产业链示意图

       参考观研网相关发布的《2017-2022年中国房地产行业规模现状及产业投资评估报告
       重点研究房地产销售与投资对产业链的“量”的影响,研究发现:

       1)房地产下游的家电、家具、建材等行业销量一般受到房地产销售滞后 6-9 月的影响,相关性表现为家电>家具>建材,虽然家电的新房需求占比仅约 30%,而家具和建材的新房需求占比达到 60-80%,但由于家电行业寡头垄断的竞争格局,龙头品牌商较高的市场份额受到地产周期波动影响更大,而家具建材等行业的渠道扩张潜力更易对冲地产周期下行的风险。

       2)房地产上游的建筑、建材、工程等行业销售一般与地产施工面积增速均呈显著正相关且周期同步,而房企新开工一般滞后于房屋销售 6-12 个的时间的变化,相关性表现为工程机械>建筑装饰>建材,主要由于建材和机械分别作为建筑商的原材料和固定资产;另一方面,由于近年处在高位基建增速边际变化并不明显,房建对于建材行业销售的影响更大。

       随着国内库存去化,自 2016 年下半年以来各类上游周期品价格出现了大幅上涨。虽然供给侧改革、环保监管、过剩产能出清等供给端因素是此轮价格上涨的重要原因,但随着各类产品的库存水平在今年开工旺季后的下行,周期品又再次迎来大规模涨价,我们认为下游房地产投资带来的建筑工程等相关产业链的需求放量是支撑此轮价格持续上涨的必要条件。本系列深度报告的第二篇将重点研究房地产投资对产业链的“价”的影响,涉及到多个与房地产相关的细分周期行业。
 
 
图:水泥销量和房地产施工面积增速


图:平板玻璃销量和房地产施工面积增速


图:家电零售额与商品房销量累计增速


图:家具零售额与商品房销量累计增速

       随着国内库存去化,自2016 年下半年以来各类上游周期品价格出现了大幅上涨。虽然供给侧改革、环保监管、过剩产能出清等供给端因素是此轮价格上涨的重要原因,但随着各类产品的库存水平在今年开工旺季后的下行,周期品又再次迎来大规模涨价,我们认为下游房地产投资带来的建筑工程等相关产业链的需求放量是支撑此轮价格持续上涨的必要条件。
 
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